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    拍賣流程
    發布時間:2009/5/4 17:51:54    來源:本站    點擊量:13278

    一、接受委托
       委托方主要包括:法院委托、政府部門委托及金融資產機構委托
    注意事項:考察委托方有無拍賣權限,審查委托方對標的物是否有所有權、處分權及相關法律文書,依法委托。
    委托人提供的資料:
    1、《土地使用證》的復印件、《房產所有權證》復印件;
    如標的為房地產在建工程項目還應出具《建設用地規劃許可證》、《建筑工程許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》;
    如標的為國有土地使用權應出具《國有土地使用證》;
    2、對拍賣房地產有處分權的證明文件;
    3、拍賣房地產的詳細資料,包括權屬、位置、面積、性質、使用年限和當前使用狀況、地籍圖等;
    4、產權證上標明是共有的,需出具共有證及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的經過公證的委托書;
    二、對標的物進行詳細了解及調查
    1、拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致,產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致;
       2、產權來源是否清楚,如新建、翻建、是否有規劃、用地、施工管理等單位的批準文件,是否領有新證;
       3、房地產面積是否與房地產測繪部門出具的勘測報告一致;
       4、產權證中“他項權利”一欄是否存在抵押權登記或租賃權登記等其他權利登記;
       5、是否有被司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件,是否有重復查封的問題;
       6、該地塊或房屋的房地產使用權人是否繳齊相關的辦證費、土地出讓金等
       7、房地產配套設施使用狀況;
    8、土地來源和變更情況,包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年
    限和剩余使用年限、用途變更及其他。
    三、簽署委托拍賣合同,約定好各項事宜
    四、發布拍賣公告,制作拍賣文件
        拍賣文件中除應對標的的基本情況介紹外,還應明示標的的瑕疵問題。(如房產手續不齊全;水、電、暖等設施的欠費問題;過戶手續費用承擔問題等都應依據標的的實際情況予以說明)
    五、拍賣咨詢登記
        對于這一環節也是很重要的,因為房地產拍賣涉及的問題較多,如標的情況復雜,拍賣人應如實向有意參加拍賣會的競買人告知
    六、布置拍賣會場
    七、實施拍賣
    八、整理拍賣全部資料并歸檔保存
    拍賣成交后,收齊相關款項,如委托人為法院,應依據其出具相應的《裁定書》或《協助通知書》,協助買受人辦理該項房地產權屬證書的變更(過戶)手續。
      九、瑕疵房地產的操作問題
    在實際操作中,委托拍賣房地產標的往往產權方面存在諸多問題。對于法人或自然人委托的這類房產可以取消委托,但對于法院等部門委托的房產,因其具有強制執行性質,是執法程序的延續,所以就需要拍賣人積極配合。因此必須在拍賣前與規劃部門、房地管理部門等相關部門充分接觸協調的基礎上,得到其支持并仔細查閱取證相關資料。
    在實踐中總結出下面幾類瑕疵房地產:
    1、拍賣標的有房屋所有權證,未辦理土地使用證。經政府相關部門審批通過,如果是國有土地,則補繳出讓金;如果是集體土地,則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權證。
    2、拍賣標的有土地使用權證,未辦理房屋所有權證,必須報請有關部門審批。如果不準予轉讓,則該標的不可拍賣;如果準予轉讓,并同意補辦手續,則應有買受人按照相應程序補辦房產權證。
    3、拍賣標的既無土地使用證,又無房屋所有權證。應參照1和2辦理。
    4、拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。由于其他經濟原因(不是銀行訴訟)法院裁定強制拍賣房地產,而被執行人已經將房屋抵押給銀行,應通知抵押權人,或解除抵押,或根據國家規定的拍賣標的拍賣金額的受償順序受償。如拍賣標的存在重復抵押即同一宗房地產抵押給了不同銀行,則抵押權人并成了當事人,其意見必須和法院、被執行人、拍賣行協調統一,方可拍賣。否則拍賣成交后會面臨債務清償和產權變更等諸多問題。


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